Theo chuyên gia pháp luật, nếu người dân mua đất của Alibaba tại các dự án không phép như báo chí đã phản ánh thì khách hàng đã tự gánh phần thua thiệt về mình và khả năng “tiền mất – tật mang” sẽ rất cao.
Tiền mất, tật mang
Sau khi báo chí phản ánh việc công ty địa ốc Alibaba bán đất nền dự án chưa có phép trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai và thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, nhiều khách hàng của Alibaba đang trong trạng thái lo lắng, liệu đồng tiền của mình sẽ đi về đâu, trong trường hợp các dự án của Alibaba đều chưa được phép bán.
Để trả lời những thắc mắc của người dân về tính pháp lý khi họ đã vung tiền mua đất nhưng thiếu tìm hiểu về dự án, PV Người Đưa Tin đã có buổi trao đổi với luật sư Bùi Quốc Tuấn, Trưởng văn phòng luật sư Quốc Tuấn.
Theo ông, việc phân lô bán nền các dự án chưa được cấp phép sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của khách hàng?
Trước hết, nếu người dân mua đất tại các dự án không phép như báo chí đã phản ánh thì người dân đã tự gánh phần thua thiệt về mình và khả năng “tiền mất – tật mang” sẽ rất cao. Quyền lợi của họ sẽ bị ảnh hưởng, rất phức tạp nếu xảy ra tranh chấp.
Việc phân lô bán nền đối với các dự án chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng sai phạm như thế nào?
Theo quy định tại Điểm d, Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Và khi đã xin phép chuyển đổi, cơ quan chức năng tại địa phương sẽ biết được dự án đó như thế nào. Nhưng ở đây, cơ quan chức năng lại thông báo các dự án này không phép, chỉ làm “liều”. Do đó, hành vi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, mà thực hiện phân lô bán nền trên giấy khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Hành vi trên sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc có thể phải chịu trách nhiệm hình sự tùy mức độ.
Các khách hàng khi “lỡ” mua các dự án “ma” này thì tiền và đất của họ sẽ được xử lý như thế nào?
Về việc bảo vệ quyền lợi của người đã lỡ mua đất của các dự án này thì xét theo quy định của pháp luật tại điểm c, Khoản 1, Điều 117, Bộ luật Dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nêu rõ: “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện đó là thứ nhất gồm mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hai là việc giao dịch mua bán đất vi phạm điều cấm của pháp luật thì giao dịch đó vô hiệu”.
Từ đó cho thấy, đối với diện tích đất mà công ty Alibaba rao bán, thì cần phải được kiểm tra từ cơ quan có chức năng có thẩm quyền đó là sở Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh tại nơi có dự án. Phải kiểm tra cụ thể được ai là chủ đầu tư dự án, dự án đã giải phóng mặt bằng chưa, cơ quan chức năng đã giao đất cho chủ đầu tư chưa,… Nếu giấy tờ đầy đủ, đất đó được giao cho công ty A., công ty B. thì họ mới được bán. Còn chưa có giấy tờ chứng minh pháp lý nào,… thì chủ đầu tư hoàn toàn không có quyền huy động vốn từ người mua đất để triển khai đầu tư. Nếu là đúng quy định sẽ làm theo đúng, nếu sai quy định sẽ khởi tố điều tra theo tố cáo, khi đó tòa sẽ ra phán quyết về số phận của những mảnh đất được mua, được giữ chỗ, đặt cọc,…
Theo ông hình thức này có phải là huy động vốn? Và việc huy động vốn này có đúng quy định pháp luật hay không?
Xét trường hợp có thể Alibaba không phải chủ đầu tư hoặc là chủ đầu tư các dự án và thông qua sàn giao dịch bất động sản Alibaba tiến hành ký kết các thỏa thuận dân sự. Chúng ta có thể xem đó thực chất là huy động vốn thực hiện dự án khi chưa đủ điều kiện là hoàn toàn trái quy định của luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự.
Tại Khoản 3, Điều 19 Nghị đinh 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư trong những dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ được phép huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi có đủ các điều kiện. Thứ nhất đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật (Điều 12 Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Thứ hai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt.
Dự án phải đáp ứng được những điều gì mới có thể đưa ra để giao dịch mua bán?
Luật Kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 55 là điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Nếu theo báo chí phản ánh và công văn của các đơn vị hành chính về kiểm tra đất đai phân lô bán nền của Alibaba thì công ty này đã có hành vi vi phạm pháp luật. Và cơ quan chức năng cần phải xử lý triệt để, nếu không sẽ gây ra sự tranh chấp của các cá nhân mua bất động sản, gây bất ổn cho xã hội.
(Theo nguoiduatin.vn)
